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前阵子我连着跑了几趟石景山，从苹果园到刘娘府，拍了三期视频。评论区问得最多的一个问题就是：刘娘府那块容积率1.1的地，是不是要凉？

今天这篇，咱把话说明白：这块地可能会慢，到哪也有可能是石景山最有"看头"的一块地。

拿地38天出方案，中海这回是真急了吗？

先把时间线捋一遍：

8月12日那天北京土拍市场很热闹：海淀四季青出了97.61亿的总价地王，隔壁苹果园631-1地块5家房企抢了216轮，招商蛇口溢价23.48%才拿下。唯独刘娘府这块地，起拍价多少，成交价就多少，一家抬价的都没有。

于是就有人说了：看，凉了吧？底价成交，没人抢。

老表给你们透个底：不是地不好，是这地的"玩法"太挑人。1.1的容积率、19米的限高，注定了它做不了高周转、快回款的刚需盘，只能做低密改善——客群窄、总价高、去化慢，是笔"慢钱"。

在当前市场环境下，多数房企对"慢钱"项目越来越谨慎，这是底价成交的真实原因。

但中海敢接，也有它的底气：它是石景山一哥，寰宇天下系在这个区深耕多年，品牌、客群、供应链全是现成的；而且全盘只有290套上下，工期约24个月，卖着卖着就是现房——8月底北京新房政策收紧、现房销售比例提高，对高周转高层是重创，对这种低密小盘反而几乎无感。

价格：楼面价4.23万，成本线6.2万，会卖多少钱？

这是大家最关心的问题。先说确定的，再说预估的。

确定的部分（官方口径）：

成交楼面价：42,330元/㎡（25亿总价 ÷ 5.91万㎡地上建面）需配建：350㎡社区养老服务驿站、150㎡社区室内体育活动用房、30㎡社区警务室

市场测算的部分（非官方，最终以取证价格为准）：

低密产品的建安装修成本约1.2万/㎡，财务及管理成本摊薄约0.8万/㎡，综合成本线约6.2万/㎡市场预估售价：洋房约6.8万—7.2万/㎡，联排/双拼实收约8万—10万/㎡

放到坐标系里看更清楚。石景山目前在售新房基本都在6万+：

首钢园的元玺、中海寰宇天下成交约6.7万，中海瑞文里约6.2万，八宝山黄庄的龙樾璟序5.5万—5.8万。

而刘娘府板块的低密二手——绿城西山云庐挂牌6.5万—7.2万、远洋天著春秋6.8万—7.5万、远洋源山春秋7万—9万。

如果洋房定在7万上下，它正好卡在"石景山新房价格带"和"板块低密二手挂牌价"的中间，不算贵得离谱；但如果联排双拼真卖到8万—10万，那就是石景山房价的天花板了。

全盘货值市场测算能冲到40亿级别——25亿拿地，这门账，中海算得过来。

对照一个绝佳的参照物：隔壁越秀天玥。

2023年2月越秀25.99亿+1.5万㎡现房销售面积拿地，楼面价约4.86万，指导价7.48万，实际成交均价约6.64万，现在基本售罄。

刘娘府楼面价4.23万，比越秀当年便宜了6千多，产品还是更稀缺的低密——这就是底价拿地的好处，成本留出了定价弹性。

三、产品：容积率1.1，城六区真联排双拼

现在北京主流新房地块容积率普遍2.0上下，做十几层的小高层高层。1.1的容积率意味着根本不允许往高里盖，定位从第一天就被钉死在"低密改善"上。

更要紧的是"真"字。北京市场上挂着"墅"字的房子不少，但多数是叠拼——业内戏称"豪华版洋房"，上下叠共用电梯和动线。

而联排是独天独地、有院子的，双拼两户相拼、是最接近独栋的形态。刘娘府这次，是后者。

再看产品力细节，这几个数字放在今天的别墅赛道里属于"奢侈"：

别墅平均层高接近3.6米，檐高约10.7米地下只做一层，但挖深约6米，每户配南北小院南向进深约2米的采光井，可做下沉庭院，负一层也能有接近地上的采光地上层层退台做露台，每一层带一个"空中院子"洋房层高约3.17米，南向通面宽内嵌式阳台进深约1.8米，北向还有约1.8米不计面积的开敞设备平台

网传的产品配比（最终以官方为准）更有意思：联排共53套，300㎡的6套、360㎡的41套是主力、380㎡的6套是双拼楼王；每户一层带100—140㎡庭院，楼王院子超200㎡，综合实际使用率超110%。

排布上也有心思：小区以南侧大门为起点，风雨连廊+下沉庭院串起景观中轴，东西分区、西高东低、鱼骨式展开。

西边隔15米绿化带是中央财大石景山校区和地铁技校，用6层洋房挡视线；

东边绿隔20米挨着成熟住宅区，最安静的东侧全给了别墅。

别墅楼间距15—22米，洋房约27米，楼栋整体向东南偏转一个角度——不为别的，就是为了冬至日的有效日照。

四、背靠西山，但别指望"顶级学区"

先说生态，这是王牌。项目西侧贴着法海寺森林公园，往北约2公里就是八大处和西山，南侧临近永定河引水渠，标准的"背山面水"。在城六区、五到六环之间，这种生态配置是真稀缺。

交通，是"有但要等"。地块邻近11号线模式口站；往南约1.6公里是苹果园枢纽，2026年5月已恢复1号线、6号线、S1线三线换乘；西侧还有建设中的1号线福寿岭站——具体步行距离和开通时间，以官方公布为准。日常轨交够用，但别拿它当"地铁上盖"卖。

商业，是明显短板。小区内部不规划大型商业，日常采购主要依赖周边现成配套，大型消费要靠京西大悦城。说白了，这是"住环境"的盘，不是"逛商场"的盘。

学区，必须泼一盆冷水。

按石景山现行政策，新房小区入学全面多校划片、电脑派位，没有"买了就锁定某名校"这一说。

参考同属刘娘府地区的西山云庐，2024年入学政策是在先锋小学、北大附小石景山学校、外语实验小学分校三所学校范围内多校划片；苹果园地区（如越秀天玥）则在苹果园二小、海特花园小学范围内派位。

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